Crédit immobilier : nouvelle définition du taux d’endettement maximum selon le HCSF

2019 aura été une année faste pour l'immobilier. Et par voie de conséquence pour le crédit qui le finance. Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) s'en est ému et s'est inquiété quant à d'éventuels dérapages pouvant conduire à un endettement massif des ménages et un risque de déséquilibre des banques.

Dans une recommandation en date du 20 décembre 2019, le HCSF limite avec précision le taux d'endettement maximum à 33%, une norme imprescriptible pour les établissements financiers.

Le HCSF a demandé aux banques de faire preuve de prudence en respectant les bonnes pratiques usuelles en matière d'octroi des crédits immobiliers. Il souhaite prévenir un risque accru d'endettement des ménages et recommande de prendre désormais en considération les deux critères suivants :

  •     le taux d'endettement doit être limité à 33%,
  •     la durée d'emprunt ne devra pas excéder 25 ans.

 

La prise en compte conjointe de ces deux critères au moment de l'octroi du crédit s'ajoute à l'appréciation des risques. Toutefois, le HCSF semble avoir conscience que les conditions de crédit exceptionnelles qui prévalent depuis quelques temps facilitent l'accès à la propriété. De fait, l'autorité accorde une marge de flexibilité aux organismes prêteurs qu'elle encadre néanmoins strictement :

  •     jusqu'à 15% de la production trimestrielle des nouveaux crédits pourra s'écarter des critères ci-dessus,
  •     cette souplesse autorisée devra s'appliquer a minima aux 3/4 à destination des primo-accédants et aux acquéreurs de leur résidence principale,
  •     aux crédits octroyés dans le cadre de cette flexibilité, un endettement maximal de 7 ans de revenu est préconisé.

Les modalités d’appréciation  de  la flexibilité sont  précisées  dans  la  notice.

Le HCSF demande aux établissements de crédit et aux sociétés de financement de respecter également strictement ces bonnes pratiques dans le cas des rachats ou renégociations de crédits. Un suivi et des missions de contrôle seront d'ailleurs mis en œuvre par l'Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution, l'organe de supervision français de la banque et de l'assurance.

Dans une notice jointe à sa recommandation de décembre, le HCSF apporte une définition du taux d'endettement qu'il nomme "taux d'effort" : ratio entre les charges annuelles d'emprunt associées à l'endettement total de l'emprunteur (ou des co-emprunteurs) et les revenus annuels.

Deux autres définitions sont précisées :

  1.     les charges annuelles d'emprunt : correspondent à la somme des différents montants totaux, tels que définis à l'article L.311-1 du code de la consommation, due par l'emprunteur (ou co-emprunteurs) au titre du crédit immobilier et des autres prêts en cours pour une année donnée, soit le total des intérêts et des remboursements de capital sur une période d'un an.
  2.     les revenus annuels : correspondent au revenu net avant impôt, soit le revenu net imposable majoré des abattements forfaitaires pris en compte et minoré des revenus exceptionnels non récurrents.

 

Ces précisions dans le mode de calcul du taux d'effort s'imposent désormais aux banques. Elles ne pourront plus évaluer le taux d'endettement à leur guise, notamment pour les profils réputés aisés ou les investisseurs locatifs.

Les conséquences pourraient être lourdes pour la production des prêts à l’habitat en 2020. Chacun connait en effet la dépendance du marché immobilier vis-à-vis de la capacité des ménages à se financer à crédit. Affaire à suivre…

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Source : HCSF

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